新州买房必看：如何在购房合同中选择“联名共有与分权共有”

用大白话解释

**“联名共有与分权共有”（Joint Tenancy vs Tenants in Common）是指当您与他人共同购买房产时选择的法定产权持有方式，它决定了产权如何分配，以及当其中一位业主去世后产权的归属。在联名共有（Joint Tenancy）中，所有买家作为一个整体共同拥有整套房产；如果其中一人去世，其份额将自动转移给在世的共同业主（即“生存者取得权”）。相反，在分权共有（Tenants in Common）**中，业主们各自拥有明确的、独立的产权份额（例如50/50或70/30），这些份额可以单独出售，也可以通过遗嘱留给指定的继承人。

风险雷达：买家须知

• “生存者取得权”陷阱： 在联名共有（Joint Tenancy）的结构下，一旦一方过世，其名下产权会自动转移给其他共有人。这会直接凌驾于您的遗嘱之上，可能导致您的子女或国内（海外）亲属意外失去继承权。
• 出资比例不均： 假设您支付了80%的首付，但如果不小心在购房合同首页勾选了“联名共有”，新州法律会默认你们享有同等权益。一旦未来发生感情破裂或关系生变，您将面临巨大的财产损失风险。
• 印花税（Transfer Duty）噩梦： 如果在房屋交割（Settlement）之后，您想将产权结构从联名共有改为比例不均的分权共有，新州税务局（Revenue NSW）会对此进行重新评估，这可能会让您面临缴纳数万澳元双重印花税的惨痛代价。
• 资产保护漏洞： 作为联名共有人，如果您的共同业主因个人债务被债权人追讨，债权人有权申请强制出售整套房产。这会将您辛苦积累的投资置于极大的风险之中。
• 遗产规划冲突： 对于华人投资者或重组家庭而言，如果没有在新州购房合同上明确选择“分权共有（Tenants in Common）”，您在法律上将无法把属于自己的房产份额作为遗产留给前段婚姻的子女。
• 默认产权风险： 如果您在购房合同上将产权选项完全留空，新州财产法会自动默认您选择的是“联名共有”。这可能与您长期的财务和遗产规划目标背道而驰。

真实新州案例

伟（Wei）和他的妹妹丽（Li）都是首次置业者兼投资者，他们通过签署标准购房合同在Ryde区购买了一套双拼别墅（Duplex）。由于不了解法律上的区别，他们在合同上的产权选项处留了白。根据新州法律，这自动默认为了“联名共有（Joint Tenancy）”。两年后，伟不幸意外离世。令人痛心的是，他的50%房产份额自动转移给了妹妹丽，完全绕过了他遗嘱中指定的唯一继承人——他的妻子和刚出生的儿子。仅仅因为他们在买房时没有明确指定“等额分权共有（Tenants in Common in equal shares）”，伟的妻儿失去了本应属于他们的75万澳元遗产。经验教训： 买房时务必咨询专业的房产律师，在合同上准确勾选适合的产权持有方式，以保护您家人的未来财务安全。