维州置业必看：如何行使 Section 32 存在缺陷时的买家撤销权

用大白话解释

Section 32 存在缺陷时的买家撤销权 是指在维多利亚州，如果卖家的 Section 32 声明（Statement）包含重大错误、误导性信息或遗漏了关键细节，买家有权合法地解除物业合同。这项权利旨在保护买家，确保他们在承诺购买前获得关于物业的准确和完整信息，尤其是在使用 Section 32 / REIV 合同范本时。如果这些缺陷是实质性的，您就可以“撤销”或取消协议，而无需承担罚款。对于华人买家来说，理解这一权利至关重要，它能帮助您避免因信息不对称而带来的潜在风险。

风险雷达：买家须知

• 失去定金： 如果您试图基于 Section 32 中法院认为不重要的轻微缺陷来撤销合同，您可能会失去全部定金，并需承担卖家的损失。
• 高昂法律费用： 在维州，就“有缺陷”的 Section 32 声明进行争议，即使最终胜诉，也可能导致巨额的法律费用，从而侵蚀您潜在的节省或利润。
• 延迟交割： 关于 Section 32 缺陷的争议可能导致交割过程停滞，造成经济处罚（如罚息），并打乱您的搬家计划或投资时间表。
• 强制履行合同： 卖家可能会起诉您要求“强制履行合同”，迫使您完成购买，特别是当 Section 32 的缺陷很小，且未实质性影响物业价值或用途时。
• 对“缺陷”的误解： 根据维州法律，何谓“有缺陷”的 Section 32 并不总是泾渭分明的；轻微的遗漏或错误可能不足以赋予有效的撤销权，让您仍受 Section 32 / REIV 合同的约束。
• 时限问题： 一旦发现实质性缺陷，您必须立即采取行动。延迟发出撤销通知可能会使您的权利失效，即使 Section 32 确实存在问题，也会增加买家的风险。

真实维州案例

李伟（Li Wei）是一位勤奋的华人投资者，他看中了墨尔本 Box Hill 区的一套联排别墅，并签署了 Section 32 / REIV 合同。签约后，他的过户师发现 Section 32 声明遗漏了一个关键的规划覆盖层（planning overlay），该覆盖层限制了未来的开发计划——而这正是李伟购买该物业的关键原因。尽管卖家最初有所抵触，李伟最终成功行使了他的 Section 32 存在缺陷时的买家撤销权，从而避免购买了一个不符合其投资目标的物业，并成功追回了定金。这个案例强调了在维州物业合同中进行彻底尽职调查和了解自身权利的重要性。