西澳购房陷阱：警惕“未获审批的违建”如何影响您的投资！

用大白话解释

“未获审批的违建” 指的是在西澳大利亚州的物业上，任何未经相关地方议会（Local Council）必要许可和批准而建造的建筑物、扩建、翻新或改造。这包括像露台、车棚、储藏室等加建部分，甚至是需要议会同意但未获得批准的内部翻新，使得这些结构不符合当地的规划和建筑法规。

风险雷达：买家须知

• 高额罚款： 您可能因不合规的结构面临当地议会（例如珀斯市City of Perth、乔达路普市City of Joondalup）的巨额罚款，可能高达数千澳元，以拆除或使违建合法化。
• 拆除令： 西澳的地方议会可以向您（作为新业主）发出命令，要求您自费拆除无法符合规范的违建。
• 交割延迟： 在交割前检查中发现违建，可能会使REIWA合同复杂化，导致交割延迟，双方可能需要额外成本来协商或解决问题。
• 保险问题： 房屋保险可能不涵盖由违建造成的或因违建引起的损害，让您面临高昂的维修或重建费用。
• 转售困难： 未来的买家可能会对带有违建的物业犹豫不决，或难以获得贷款，影响您日后出售物业的能力。
• 法律责任： 在某些情况下，您可能需要对因施工不当的违建所产生的安全隐患或结构问题承担法律责任，特别是如果它们不符合西澳大利亚州的建筑规范。
• 合法化成本： 追溯性申请审批的过程可能复杂且昂贵，涉及工程报告、修改后的图纸和议会费用，通常耗资数千澳元并耗时数月。

真实西澳案例

来自上海的投资者李伟，在坎宁谷（Canning Vale）寻找他在西澳大利亚的第一处房产，并使用REIWA合同购买了一套房屋。交割后，他发现房屋后方的大露台和改建后的车库都是未经议会批准建造的，而这一事实在他购房前的检查中被忽略了。当地议会随即发出命令，要求这些结构必须合法化或拆除。李伟不得不支付超过15,000澳元的费用，用于追溯性规划申请、工程报告以及将露台改造至符合规范的补救工作，同时还耽误了物业的出租。在签署西澳大利亚州物业合同之前，务必进行彻底的尽职调查和议会核查，以避免这种买家风险。