固定附着物与动产区分：看懂新州购房合同中的“留存物品”陷阱

用大白话解释

“固定附着物与动产区分”（Fixtures vs Chattels）是指法律上对房屋内物品的分类：永久固定在房屋上、交割后必须保留给买家的物品称为“固定附着物”（Fixtures）；而卖家可以带走的、可移动的个人物品称为“动产”（Chattels）。在新州的标准购房合同中，买家必须在合同首页明确勾选或列出他们期望包含在交易中的动产（即“Inclusions”包含物品）。否则，当你满心欢喜搬进新家时，可能会发现一些生活必需品已经被卖家搬空了。

风险雷达：买家须知

• 未列明的包含物品： 如果某项动产（例如价值2500澳元的洗碗机或定制窗帘）没有在购房合同首页被明确勾选，卖家在法律上完全有权在交割前将其拆走。
• 高昂的重置成本： 想当然地认为某件物品是固定附着物会给买家带来巨大风险。如果泳池设备、昂贵的吊灯或壁挂电视意外被卖家带走，买家往往需要自掏腰包花费5000到10000澳元甚至更多来重新购置。
• 模棱两可的安装方式： 法律上判断一个物品是否为固定附着物，主要看它的“固定程度和目的”（degree and purpose of annexation）。这意味着，像价值4000澳元、虽然是定制但并未钉死在墙上的独立衣柜，在法律上可能被归类为“动产”。如果没有白纸黑字写进合同，买家收房时可能面对的就是一个空空如也的卧室。
• 拆卸造成的损坏： 卖家在搬走动产时可能会对房屋造成表面损坏。根据新州法律，要想证明这些损坏超出了“合理磨损”（fair wear and tear）并索要赔偿，通常需要经历漫长且昂贵的法律拉锯战。
• 交割前的纠纷： 在交割前最后一次验房（通常在交割前1到3天进行）时才发现物品丢失，买家能用的筹码其实非常有限。如果在没有严格合同权利的情况下擅自扣留交割尾款，买家反而会面临高达8%到10%的年化罚息。
• 具有误导性的宣传材料： 盲目相信中介的宣传册或精美的样板间家具是一个巨大的陷阱。书面的购房合同效力高于任何口头承诺或光鲜亮丽的照片——简而言之，没写进合同里的东西，卖家都没有义务留给你。

真实新州案例

华人投资者Wei在Chatswood（车士活）购买了一套豪华公寓。他理所当然地认为，厨房里高端的定制款Miele（美诺）冰箱和客厅的壁挂式家庭影院系统都会随房产一起移交。然而，由于这些物品并没有在新州标准购房合同的“包含物品”（Inclusions）清单中被明确勾选，卖家在交割前一天合法地将它们全部拆走。Wei不仅面对着空荡荡的房间，还要自掏腰包支付12,000澳元来重新购买电器，并修补原来安装电视支架处破损的石膏板。血的教训：永远不要想当然地认为任何物品会留在房子里，除非它已经被清清楚楚地写进了合同的包含物品清单中。